城市

住房合作社是指城市居民在政府支持和单位帮助下，以解决自身住房困难为宗旨，以自愿、平等、民主、互利为原则，以自筹资金、合作建房的形式建立的实现民主管理、自我服务的不以盈利为目的的群众性合作经济组织。住房合作社兼有住房建设和住房信贷双重职能，其内容包括：组织社员交纳入社基金，同时多方筹集建房资金，引导消费资金投向住房建设积极组织住房建设，并为社员提供住房；推进合作住房的出售、出租和物业管理等等。

1国内外住房合作社的发展现状

住房合作社始刨予十九世纪中叶的英国、丹麦、德国、法国等欧洲国家。二战以后，该制度在世界范围内迅速扩展。在我国，住房合作社还是一种新事物，处于刚刚起步阶段据中国房地产业协会集体合作企业专业委员会统计，截止1994年第三季度，中国已有105个城市组建了24o多个住房合作社，集资儿．2亿元人民币，当年住房竣工面积986万平方米．约有近20万户社员迁入合作住房。在短短十几年里。住房合作社以其特有的形式为解决城市住房问题，特别是中低收入家庭的住房困难，开辟了一条崭新的渠道．显示出强太的生命力。

2住房合作社的作用

从国内外的实践发展来看，组织住房合作社，吸收个人资金，发展合作建房，为加速住房建设，为解决住房困难发挥了巨大作用。

第一有利于支持个人勰决住房问题，减轻国家负担。住房合作社的原则是“个人集资政府支持、单位帮助、合作建房、民主管理、自我服务“，充分俸现了国家、单位、个人共同承担多渠道建房的精神。

第二，有利于解决中低收入家庭住房困难，形成社会保障体系。以目前的发展状况是远远不能满足需求的。因此建立以中低收入家庭为对象的社会保障性经济适用住房体系是当务之急。合作住房类属经济适用住房，价格适宜。发展住房合作社。组织合作建房正是适应了中低收入家庭住房需要，有利于形成社会保障体系．稳定社会秩序。真正实现安居乐业。

第三，有利于推进住房制度改革，加速实现住房商品化。住房合作社实行统一规划、合理布局、综合开发、配套建设。按照一般商品的生产机制运行。合作建房摆脱了开发商等中间环节的层层盘荦I，社员亲自参与并监督。保证了合作住房严格的质量要求和科学管理。扣除一定的税费减免优惠外．合作社住房成本与普通商品房大体相当。

第四．有利于引导居民的消费倾向。住房合作社通过交纳入杜基金，多方筹集建房资金。在协助居民建房解决资金困难的同时，还可以把居民的部分消费资金引导到住房建设上来．从而调整居民家庭消费结构，缓解庞大的剩余购买力对市场产生的潜在压力，抑制通货膨胀，同时诱发潜在的住房购买力。

第五，有利于进行科学合理的城市规划。住房合作社把分散的社会资金集中于住房建设．使住房生产规模更加经济，避免了个人建房乱搭乱建的现象，防止腐败滋生。既能够提高住房建设资金的使用效果，又能够与城市规翔相衔接．使之与住房建设过程有机地结为一体，保证城市规翊与住房建设的有序进行。

3我国政府对发展合作建房的政策支持

国家已决定将住宅建设作为我国新的经济增长点，并巳采取多种有效措麓。其中．大力推进合作建房制成为一个重要手段。鼓励个人购建住房。提高个人投资在住房建设的比

重经作为“九五”期间和下个世纪初我国城市住房发展任务之一。目前，中国城市住房投资个人比例仍然很低。合作建房是提高个人住房投资比例的有效途径。国家和政府有关部门采取了适当倾斜政策，给予一定的优惠，积极支持。主要表现在：(1)在住房建设用地上。对中低收入家庭的合作建房用地。因为是具有社会保障性质的经济适用住房用地，可以实行计划翔拔土地方式，减免其他土地费用和基础设施费用。同时，要提高土地供应的透明度。(2)在住房价格政策上，面向低收入的台作建房可以适用成本价相对普通商品房的市场价有很大优惠。(3)在住房投资融资政策上，发展面向合作建房的长期低息贷款业务。(4)在税收政策上，不同程度地减免建筑税、营业税、房产税、投资方向调节税和其他税费等。

所以我认为根据我国国情，应该大力的发展住房合作社。

中央强调十二五要转变经济发展方式，更加注重民生，无疑是十分正确的。改变以房地产为主体拉动经济的办法，抛弃把住房作为投资盈利对象的过度商品化模式，还住房以“住”为主要功能的本来面目，无疑是改善民生的重要方面。 住房合作社相对于政府保障房和商品房，有很强的竞争优势。相对于政府保障房，更适合群众需要；相对于商品房，价格比较低廉。低廉的原因，就是由社员集资自建、自用，铲除了房地产商的中间盘剥。加之政府对合作社实行“民办官助”，给予贷款贴息，合作社的建房成本也相对较小。所以，住房合作社在德国广受欢迎，尤其是中低收入阶层，通过合作社解决住房已经成为这一阶层的主要形式。

本报记者获悉， 国务院发展研究中心市场所所长任兴洲预计，整个“十二五”开工建设的3600万套保障性住房，整体需要资金4.7万亿元，这还没有考虑通胀因素。其中尤其是公租房的资金缺口大，其投资周期长，资金回报率低。不过上述数字仍只是粗略的数字，主要原因是，未来的实际情况可能也会有所变化。根据记者了解，3600万套保障性住房的建设，主要是根据各个城市常住人口的20%的比例测算的。

根据财政部公布数据，2011年中央财政预计下达1310亿元用于保障性住房建设，其中公租房支持资金340亿元，廉租房467亿元，其余各类住房资金比较少。而2011年保障性住房1000万套中，廉租房和公租房分别占到16%、22%，共38%，仅仅低于棚户区改造的42%的比例。

成立市民公社/住房合作社才能解决高房价和经济发展这一对矛盾

飞速上涨的房价使当局的决策陷入左右为难之境。不压房地产，民怨鼎沸；压房地产，又因为它是一个国民经济支柱产业，会拖累经济增长。就在这样“压”和“放”左右为难之间，房价在波动中不断上涨，社会矛盾也在不断增加。在消除预期中的经济泡沫的同时消除日益积累起来的怨念，在保证社会和谐的同时保证国民经济的进一步发展。要达到这一目的，成立市公社/住房合作社（简称合作社）是一个好办法。下面就让我们一起缕一缕纠缠在一起的这两根绳。

第一．成立地方全民股份性质的合作社解决自住房：

第二．要把买房自住和买房投资两者区分开来。形成双轨制。各自依不同的方式运行

第三．几点优势中国土地国有给实施转变模式打下了基础。土地收入归合作社解决了社保和低保房的资金来源。

在这种体制下，建筑业真正成为一种产业，不仅不需要遏制，还要大力促进其发展。因为房价升降反映了市场的供求关系和社会购买力的强弱。

堵塞了官员贪腐的主要经济渠道（卖地和转变土地用途是官员贪腐的主要渠道）。

避免了政府和群众（被拆迁户）的直接冲突。由全民企业与原住户议价和动迁，政府成为仲裁部门，使公共利益和私有权找到合理的平衡点。

人民开始享有了经济民主权，解决了民主的一个世界难题。民主三权中，目前西方国家只解决了政治民主（选总统），还没有一个国家解决了经济民主和社会民主。

使人民在经济民主中学习行使民主权力并逐渐向政治民主和社会民主平稳过渡。保证国家的长治久安。

温家宝说，没有决心，眼前到处都是困难。中央已经下了这个决心，我们计划在今后五年，新建保障性住房3600万套。保障性住房应当以公租房和廉租房为主，再加上棚户区改造，不要走偏方向。温家宝强调，要管好市场。政府管好市场主要是用法律和经济的手段防止捂盘惜售，圈地不用。他指出，处理房价问题要分清政府应该管的事和市场应该管的事情。对于政府应该管的事情，我们毫不含糊；对于市场应该管的事情，我们也要密切加以关注，充分利用市场对资源配置的合理作用。

温州人赵智强成了新闻人物。

11月15日下午3时，由他发起的“温州合作建房联盟”(以下简称“联盟”)所委托的开发商，以1.0458亿元的价格，拿到了温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国个人合作建房中首个成功拿到地的“先驱”。

现在，260个建房者筹集的2000多万元，在交了1000多万元的拿地保证金之后，还剩1000多万，余下的8000多万元地价款和其他建安费，他们计划以信托的方式来筹集。

“温州的个人合作建房机构，是全国首个以行业协会名义发起的，具有一定的组织权威性和号召力，再加上‘温州炒房团’声名远播，温州楼市也被认为是全国泡沫成分最高的城市之一，筹建全国性合作建房联盟具有代表性。”赵智强说。

榜样的力量是无穷的，尤其是成功的榜样。

2005年，大连的个人合作建房行动之所以胎死腹中，就源于该市房管局的一份文件(《关于我市社会自然人组织住房合作社情况及处理建议》)。该文件认为，合作建房的主体“未经房地产主管部门批准，因此不合法”。“叫停是为老百姓好。”

实际上，个人合作建房似乎也更合乎“国际潮流”：目前全世界已有80多个国家，建立了十多万个合作建房组织，这样的组织在某些国家甚至成为住房建设、销售和管理的主要形式。在许多国家——例如德国、瑞典、日本等国，个人合作建房作为中低收入人群解决住房问题的一种方式，会得到政府在土地、资金及政策等方面的扶持。

2003年12月1日，北京IT从业者于凌罡率先在网上发布合作建房倡议书。此后，全国个人合作建房者风起云涌，但都以失败告终。直至11月15号，温州个人合作建房者成功拿地，个人合作建房方曙光初现。

很显然，中国目前的房地产市场在这方面尝试太少，竞争市场的自动恢复能力很差，重要的力量还是来自于中央政府的宏观调控政策。但效果不佳已被多次验证。如此不如敞开大路，引入更多的市场潜在者进入市场竞争。允许个人合作建房的进入正表明了这一积极的信号。

住房合作社在住房保障中的作用

【摘要】房价高企背景下，“住房难”已成为普通民众关注的焦点问题。为了抑制房价的快速上涨，解决中低收入者的住房难题，近年来中央已密集出台了多项调控政策，但效果不甚显著。一些发达国家通过大力发展住房合作社的形式，走出了一条有效解决中低收入者住房难题的路子。借鉴发达国家第三部门———非营利机构资源配置经验，在住房市场出现缺陷，而政府弥补市场缺陷失灵的情况下，在政府与市场之外探索第三方资源配置力量，大力推动住房合作社等非营利机构的发展，对于缓解我国住房保障难题将具有重要的现实意义。

2 发展住房合作社对完善我国住房保障的作用

2. 1 有利于解决“夹心层”群体的住房难问题2003 年，国务院发布的《关于促进房

地产市场持续健康发展的通知》规定:“调整住房供应结构，逐步实现多数家庭购买和承租普通商品房”。这样大多数家庭就被推向了商品房市场。2007 年，建设部等七部委联合颁发新的《经济适用房管理办法》，对经济适用房的供应对象进行了调整，明确规定经济适用房面向低收入困难家庭供应。以此为分水岭，先前可以享受到经济适用房保障的中等和中等偏下收入者被排除出了政府保障的范围。这样，在房价高企的背景下，由于住房合作社所建住房的价格与普通收入者的可支付能力挂钩，充分考虑了普通收入者的可支付能力。因此，如果把“夹心层”纳入“合作建房”的范围，将有利于实现多层次、广覆盖的住房保障目标，使“夹心层”群体的住房难问题得到根本性的解决。

2. 2 有利于打破房地产开发商垄断住房市场的局面 发达国家的住房供应模式一般分为两部分:商品性住房和保障性住房。在这种二元化住房模式条件下，房地产开发商、非营利机构分别在商品房市场与保障性住房体系中各自承担着不同的供房主体角色。在保障性住房建设中，住房建设的组织与管理功能本应由政府

或者由非政府组织等非营利机构来承担。但在我国的住房市场上，不论商品房，还是保障性住房，均交由开发商独家经营，形成了可称是世界上独一无二的房地产开发经营体制。在这一模式下，开发商垄断了住房开发的组织管理功能，攫取了超额利润。特别是我国的保障性住房———经济适用房也交由开发商开发，而由于开发商的逐利本性，经济适用房的价格与商品房价格并没有拉开应有的差距，遂难以中低收入者的支付能力相适应。实际上我国经济适用房的运作方式是一个将住房保障和市场化结合的操作模式，由于这种模式在实践中难以监管监督，其社会保障作用在实践中便发生了严重的扭曲［6］。因此，为了推动保障性住房的良性发展，应该在住房供应方面引进竞争机制，将经济适用房等保障性住房交由住房合作社等非营利机构予以组织开发，以从实质上改变房地产开发商独家操控，垄断定价的局面。

2. 3 有利于拓展保障住房建设资金来源和增加保障住房供应数量 发达国家对中低收入家庭提供住房保障，最常用和最直接的政策手段可分为两种:一种是由政府直接( 或间接) 地提供廉价房和廉租房( 俗称“补砖头”) ，一种是向保障对象直接提供住房补贴( 俗称“补人头”) ，让其自行在市场上选择住房。鉴于我国正处于城市化进程加速期，因此有必要调整住房政策的着力点，在住房合作社模式下从供给方政策角度加大保障性住房的建设力度。住房合作社主持下的合作建房以个人集资为主，政府给予优惠政策支持，可以集中社会闲散资金，调动个人社会、政府多方面的积极性，在不用国家先期投入大量资金和专项贷款的条件下，可以在较短时期内起到快速增加保障性住房供应数量的作用。

3. 1 住房合作社对促进住房市场健康发展的作用 2004 年，全国商品房价格上涨12. 5% ，随后几年房价更是一路飙升。针对这种局

面，自2006 年以来中央相继推出了“国八条”、“国六条”“九部十五条”等一系列观调控政策，但效果不甚显著。因此，在高房价与城市化加速的背景下，需要积极培育住房市场新的供应主体，尽快通过立法形式明确住房合作社的法律地位，在土地、金融、税收等方面对住房合作社这种非营利住房建设机构予以大力支持，以增加保障性住房的供应数量。这对推动商品房市场与保障性住房市场的良性互动，对平抑房价、缓解住房难题均具有积极作用。

3. 2 规范合作建房的组织模式 通过个人发起的自发合作建房，在选地、施工、资金管理、分配等环节面临着难以协调各方意见而导致交易成本过高的问题。因此，对住房合作社的萌芽——“个人集资合作建房”迫切需要政府进行规范和引导。我们认为，当前，合作建房有着尽快推行的现实必要性，但是在相关政策法规不明朗、民间合作建房组织尚未发育成熟的情形下，由个人发起的合作建房组织在当前还不宜作为合作建房的组织形式，而应该由具有政府背景的非营利机构—住房合作社扮演主导合作建房的角色，条件成熟时再将合作建房转化为民办官助的形式予以推行。

3. 3 政府要处理好与住房合作社的互动关系

在现有利益格局下，住房合作社的发展对地方政府的利益会有影响。由于合作建房的土地也需要到市场购买，政府只是在地价与税费上给予优惠，无疑这将减少政府的收益。但政府收益的减少是以非营利组织承担了较大的社会责任来换取的。住房合作社存在的主要目的是消除房地产开发商的暴利， 而非消除地方政府的现有利益［10］。在公民社会大力发展的背景下，非营利机构———作为第三部门的大力兴起是政府转换职能，化解社会矛盾的重要力量，与“小政府、大社会”的政府自身的改革趋向相一致。